– самые распространенные операции с недвижимостью. А учитывая их стоимость, величина процента и ставки налога на эти операции составляют внушительные суммы. Поэтому правильный расчет налога в этом случае так важен.
Процент и ставки
Вступившие в силу в прошлом году изменения в НК определяют новые правила по оплате данного налога. Налог оплачивается если:
- Квартира была в личной собственности меньше чем 5-ть лет.
- Была куплена до 2016-го года, и срок владения еще не составил три года.
- Квартира бала унаследована или в срок до 3-ех лет до момента продажи.
В остальных случаях налог надо платить, и ставки следующие:
- 13% – для всех наших сограждан и иностранцев, постоянно (более полугода) живущих на территории данного государства.
- 30% – для остальных иностранных граждан, .
Новая система расчета налога на недвижимость вводится в России, о чем рассказывает данный видеоролик:
Максимальные и минимальные суммы сбора
И это будет максимальная сумма налога, но ее можно изменить () на абсолютно законных условиях. Для этого можно применить несколько способов:
- Применить доступный в 1 миллион рублей. Иначе, если кадастровая оценка квартиры составляет 4,75 млн. рублей, то с учетом вычета налогооблагаемая база составит 3,75 млн. рублей.
- Если квартира продается ниже , то налоговую базу, предназначенную для оплаты , можно снизить на 30%. Следовательно, если квартиру, оцененную в 5,25 млн. рублей, продают за 3,2 млн., то налог выплачивается с суммы: 5,25×0,7 = 3,675 миллиона.
- Вместо вычета в 1000000 рублей, налог можно уменьшить на величину расходов, затраченных на покупку квартиры, ее ремонт и содержание, если они подтверждаются правильно подобранными и оформленными документами.
В эти расходы допускается включение затрат на:
- Приобретение квартиры, включая и .
- Оплату затрат на разработку смет и другой документации.
- Подключение инженерной коммуникации.
- Отделочные и ремонтные работы.
- Покупку материалов для них.
Как рассчитать налог с продажи квартиры
В настоящее время базой для расчета квартирного налога при продаже, является величина кадастровой оценки, произведенной на начало каждого года. И основой для расчета размера платежей может быть только она.
Правила и формула
Для расчета величины налога надо выполнить следующие действия:
- Уточнить срок владения квартирой, так как возможно платить налог уже не надо.
- Определиться с налоговой ставкой.
- Определить кадастровую оценку квартиры и сравнить ее с договорной стоимостью продажи.
- Определиться со способом .
При сравнении кадастровой и налоговой стоимости могут возникнуть несколько вариантов размера налоговой базы:
- Если договорная цена больше , то налог рассчитывается с нее.
- Если они равны , то за основу берется кадастровая оценка.
- При продаже по значительно заниженной цене , величина кадастровой оценки умножается на коэффициент 0,7.
Рассчитывается величина квартирного налога по формуле: Сумма к оплате = (Оценка квартиры – величина вычетов) × налоговая ставка. При этом налоговая ставка может быть как 13%, так и 30%.
А способ применения вычетов выбирают участники сделки:
- Либо в 1 миллион.
- Либо вычет покупной стоимости квартиры и затрат на ее содержание (при наличии документов).
Примеры
Пример 1. Если гражданин, получил менее трех лет назад, продал ее за 2,2 млн. при аналогичной кадастровой оценке. То, следовательно, величина налога с учетом вычета, будет рассчитана так: Сумма = (2,2 – 1,0) × 0,13 = 0,156 млн. рублей.
Пример 2. Гражданин, совершивший сделку по покупке своей квартиры в прошлом году за 3,4 млн. рублей продал ее в последствие за 4, 4 млн., при кадастровой оценке в 5,1 млн.
- В этом случае кадастровая оценка уменьшается: 5,1×0,7 = 3,57 млн.
- Что меньше договорной цены. И, следовательно, налог рассчитывается от суммы продажи, с учетом вычета стоимости покупки квартиры.
- Сумма = (4,4 – 3,4)×0,13 = 0,13 млн. рублей.
Онлайн-калькулятор
Для безошибочного способа расчета квартирного налога, можно воспользоваться услугами онлайн калькулятора в сети. Зайдя на нужный сайт, вы увидите несколько окон, в которые требуется внести необходимые данные.
Доход, полученный собственником от продажи квартиры, подлежит налогообложению согласно принятому налоговому законодательству. Основой для начисления налога с дохода является налоговая база, которая определяется суммой доходов за минусом полагающихся плательщику вычетов.
Налоговый вычет, определенный законодательством при продаже жилья налоговому резиденту РФ, составляет 1 миллион рублей, если квартира находится в собственности продающего до трех лет. Напомним, что налоговым резидентом считается гражданин РФ или иностранный гражданин, не покидавший территорию России более 183 календарных дней.
Итак, если проданная квартира находилась в собственности владельца менее трех лет, налоговая ставка на налогооблагаемую базу составит 13%. Из продажной стоимости квартиры в этом случае делается налоговый вычет 1,0 млн рублей и оставшаяся сумма облагается налогом 13%.
Если квартира находилась в собственности владельца более трех лет, то налоговый вычет равен продажной стоимости квартиры. В таком случае налог с продажи не платится.
У собственника есть возможность увеличить сумму налогового вычета, предоставив документально подтвержденные сведения о расходах. Если собственник может доказать расходы на сумму более 1 миллиона рублей, то ему выгоднее, отказавшись от налогового вычета, использовать налогооблагаемую базу с учетом подтвержденных затрат.
Для налогообложения продажи квартиры не имеет значения, каким образом она стала собственностью владельца: она может быть куплена, получена по наследству, приватизирована и т. д. Для получения налоговой льготы нужно написать заявление в налоговую по месту регистрации. Заплатить налог нужно до 1 мая года, следующего за годом регистрации продажи квартиры. Если не обратиться вовремя, то, кроме налога, придется уплатить штраф и пеню.
Калькулятор расчета налога с продажи квартиры
- общую сумму продажи;
- сумму расходов, связанную с квартирой;
- срок пребывания в собственности (более или менее трех лет);
- доля собственности в квартире (%).
Подставив значения и нажав клавишу «Рассчитать», получим точное значение налога. Налог можно рассчитать также вручную. Для этого определим налогооблагаемую базу, отняв от суммы продажи 1,0 млн рублей или подтвержденную сумму расходов. От полученной базы затем вычислим 13%, что и составит сумму налога.
Пример
Пусть квартира, находящаяся в собственности более трех лет, продана за 5 млн руб. Квартира полностью принадлежала владельцу, и у него имеются документально подтвержденные затраты на ремонт квартиры на сумму 2,0 млн рублей. Налогооблагаемая база составит при этом: 5 млн руб. − 2 млн руб. = 3 млн руб. Сумма налога составит (13% от налоговой базы): 3,0 млн руб. × 13 / 100 = 0,39 млн руб. или 390 тыс. руб.
С 01 января 2016 года изменился срок владения имуществом, согласно Федерального закона от 29 ноября 2014 г. N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», налогоплательщик освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц, полученных от реализации этого имущества. Эти изменения продолжают действовать и в 2017 году.
Следует отметить, что данные изменения касаются только имущества приобретенного после 01.01.2016 года. То есть если вы владеете имуществом более трех лет, но менее пяти лет, но при этом оно приобретено ранее 1 января 2016 года, то данный налог на вас возлагаться не будет.
Срок, после которого при продаже квартиры собственник освобождается от 13% налога, увеличился до пяти лет. При этом, чтобы избежать фиктивного занижения суммы сделки, стоимость квартиры, с которой начисляется налог, должна быть не менее 70% от кадастровой стоимости.
Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, но налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляется исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.
Допустим вы приобрели квартиру в 2016 году за 3 500 000 руб. Кадастровая стоимость данной квартиры равна 3 500 000 руб. вы планируете продать жилье в 2017 году за 5 000 000 руб. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 5 000 000 руб. (цена продажи) — 3 500 000 руб. (цена покупки). Соответственно, используя стандартный налоговый вычет 1 000 000 руб. (абз.1 пп.1 п.2 ст.220 НК РФ), налог от продажи будет рассчитываться следующим образом: ((5 000 000 – 3 500 000) – 1 000 000) × 13% = 65 000 руб. Кадастровая стоимость в данном случае не играет роли.
Если вы продали недвижимость за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, вашим налогом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).
Калькулятор налога с продажи имущества
Введите в поле кадастровый номер объекта, чтобы узнать налог с его продажи.
Пример: в 2017 году вы получили в наследство квартиру и продали ее в этом же году. При этом по договору цена продажи составила 1 000 000 руб. однако. Кадастровая стоимость квартиры составляет 10 000 000 руб. Поскольку вы продали квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете стандартного налога с продажи ее доход составит 7 000 000 руб. (10 000 000 × 70%). Применив стандартный вычет в 1 000 000 руб. вам нужно будет заплатить налог в размере 780 000 руб. (13% × (7 000 000 – 1 000 000)).
Рассмотрим еще один пример. Вы купили квартиру по договору купли-продажи за 2 000 000 руб. и продали за ту же сумму. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 000 000 руб. Несмотря на то, что по договору стоимость продажи и стоимость покупки квартиры одинаковые, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 000 000 руб. Соответственно, вам нужно будет заплатить налог (70% × 5 000 000 руб. (кадастровая стоимость) – 2 000 000 руб. (затраты на покупку)) × 13% (налоговая ставка) = 195 000 руб.
До конца 2015 года от уплаты НДФЛ освобождались сделки при условии, что недвижимость находилась в собственности налогоплательщика не менее трех лет, с 1 января 2016 года сроки увеличились до пяти лет.
Если вы купили квартиру (а не получили ее в дар или наследство), и у вас есть документы, подтверждающие ваши расходы при покупке, то вы должны заплатить налог только с разницы между ценой продажи и покупки.
Например, квартиру приобрели за 10 000 000 руб. и, не дожидаясь истечения пятилетнего срока, продают за 12 000 000. 13%-ым налогом облагается разница в 2 000 000, налог таким образом составит – 260 тыс. руб.
Таким образом, с 1 января 2016 года при продаже недвижимости до истечения указанного срока будет предоставляться налоговый вычет в размере 1 млн. руб. или в размере потраченной на приобретение объекта суммы, а 13% НДФЛ будут устанавливаться исходя из базы, составляющей не менее 70 % кадастровой стоимости, а не от указанной в договоре заниженной суммы сделки.
Если вы приобрели квартиру до 1 января 2016 года, то не в зависимости от того, каким образом она приобретена, минимальный срок владения ей – три года. Это срок, по истечению которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц, полученных от реализации этого имущества.
Если вы получили жилье после 1 января 2016 года в порядке наследования, по договору дарения, в результате приватизации, то минимальный срок владения объектом, после которого налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ от реализации имущества, также составит 3 года, во всех остальных случаях данное право наступает по истечению срока владения имуществом 5 лет и более.
Регулярные поправки, которые вносят в нормативы Налогового кодекса России, призваны для обеспечения прозрачности операций с недвижимостью. Закон строго регламентирует отношения не только между сторонами, принявшими участие в сделке, но и с налоговой базой. Приобретение недвижимости, полученной в собственность, приравнено к источнику дополнительного дохода.
По закону все источники, благодаря которым человек получает прибыль, подлежат налогообложению. Поэтому при манипуляциях с недвижимостью важно знать, платится ли налог с продажи квартиры или нет.
Неуплата в сроки становится косвенным подтверждением неисполнения своего обязательства.
Законом регламентированы условия, при которых каждый продавец обязан оплатить налог от реализации недвижимости. Однако особенностью положений является то, что существует несколько ограничений и исключений, которые могут избавить от такой необходимости. До 2016 года подоходный налог обязаны были платить все собственники, в чьем владении недвижимость меньше 3 лет.
Но в 2016 году Государственная Дума приняла поправки, которые увеличили сроки до 5 лет. Но изменения больше являются узкими по значению, поскольку большая категорий лиц не попадает под увеличение:
- наследники;
- одаряемые близкие родственники;
- малоимущие;
- органы местного управления;
- рентодатели.
Ставка налогового отчисления
Налоговые начисления от продажи объекта составят 13% для граждан и 30% для не имеющих гражданства. Внесено на рассмотрение увеличение налога на 3% в текущем году, но пока эта инициатива не одобрена, и поправка находится в работе у законодателя. При определении срока необходимо учитывать, что не любая недвижимость попадает под действие налогообложения. Основное требование — дата, когда недвижимость перешла в пользование.
Если речь идет о долях или выделенных частях, то отталкиваться необходимо от первичного права и его даты. Так, если мама и сын владели комнатой в равных долях, а потом мать отдала сыну свою часть, срок исчисляется от момента получения прав собственности первой доли. Дата, когда сын получил вторую долю или когда провел регистрацию, не имеет значения.
В каком случае платится налог с продажи квартиры и как его уменьшить, должно беспокоить тех, кто решает продать объект ранее 3 лет. При продаже ранее оговоренного срока по закону появляется необходимость уплаты 13% подоходного налога или 30% соответственно.
Особенности налога
Суть налога в том, чтобы уменьшить количество «теневых» сделок. Не желая платить существенные суммы в налоговый орган, собственники предпочитают просто не показывать реальную стоимость. Чаще всего при продаже, если возникает вопрос: в каком случае при продаже квартиры платится налог 13 процентов, люди отражают сумму менее 1 миллиона рублей. По закону сумма до миллиона не подлежит налогообложению. Оставшаяся часть стоимости оформляется в простой письменной форме. В потенциале такая вариация может принести негативные последствия. Однако по сути не запрещается и не ограничивается законными рамками.
Сложность добавляет то, что фактическая стоимость полностью не совпадает с ценой по БТИ.
Кадастровая оценка всегда на порядок ниже рыночной, но по закону именно она является определяющей. Так, цена квартиры по кадастру может быть 800 тысяч рублей, но ее рыночная достигнет 2 миллионов рублей. При такой разнице собственники стремятся либо переждать временной интервал, либо использовать другие методы.
Но законодатель внедрил такую операцию, как получение налогового вычета. Собственник, продав квартиру и заплатив налог, единожды получает право вернуть средства. Укрепление позиций налогового вычета должно изменить процент сделок, где скрывается истинная стоимость объектов.
В видеотрансляции можно подробно ознакомиться с нормативами налогообложения при продаже объектов
Когда нужно платить
Условие, при котором возникает необходимость уплаты налога, — владение собственностью менее 5 лет (3 лет). Однако необходимо учитывать некоторые нюансы, если во владении дом в стадии строительства. После окончания стройки часто приходится вносить изменения в кадастровый паспорт, что может повлиять на оценочную стоимость по БТИ.
Если нет уменьшающих коэффициентов, налог придется заплатить в полном объеме.
Уменьшение возможно при условии, что владельцу удастся доказать расходную часть. Тогда появится возможность уменьшить налог. Однако для этого необходимо тщательно собирать и подготовить все квитанции/документы. Так, если будет доказано, что при стоимости 3 миллиона рублей 2 миллиона были затрачены на ее покупку, то налогообложение будет направлено только на разницу между двумя величинами.
Сумму налога можно определить самостоятельно. Но после этого надлежит подать декларацию формы 3-НДФЛ. Даже если прибыль была нулевой или понесены убытки, нужно это показать налоговому органу. Срок подачи деклараций определен до 30 апреля следующего за текущим года. Уклонение может быть признано не просто административным нарушением, а повлечь ограничение свободы до трех лет.
Пилотная налоговая программа только укрепляется, выявляя недоработки и особенности процесса. Стабилизировать систему и максимально оптимизировать, уменьшив бюрократические требования, предполагается к 2020 году.
В статье мы раскроем эти вопросы и некоторые другие нюансы, связанные с налогообложением при продаже вашей собственности.
Размер налога
Доходы от продажи квартиры облагаются НДФЛ, ставка составит 13% .
Но законом предусмотрены льготы , они связаны со сроком владения проданной квартирой.
Квартира в собственности более трех лет
Если Вы продаете квартиру, являвшуюся вашей собственностью в течении трех или более лет, тогда платить НДФЛ не придется . Эти доходы налогом не облагаются.И налоговую декларацию формы 3-НДФЛ вам также нет необходимости заполнять.
Определяем срок нахождения квартиры в вашей собственности. Квартира находится в вашей собственности с даты госрегистрации права собственности на неё.
Если вы унаследовали квартиру то срок владения ею начался с дня открытия наследства. Для участников ЖСК с момента полной уплаты паевого взноса и подписания документа о приеме-передаче этой квартиры.
Квартира в собственности менее 3 лет
Сумма налога — это документально подтвержденный доход от продажи, умноженный на налоговую ставку 13%.
Предположим, вы продали квартиру за 6 000 000 руб. Налог составит 6 000 000 х 13%= 780 000 рублей.
Однако, в Налоговом Кодексе предусмотрены возможности сократить эту сумму.
Первый вариант — воспользоваться предоставленным налоговым вычетом в размере миллиона рублей.
Либо учесть в качестве вычета расходы , которые вы понесли при покупке продаваемой ныне квартиры. К ним относятся:
- расходы на покупку квартиры;
- оплата услуг риэлторов;
- проценты по кредиту, взятому для покупки этой квартиры, фактически уплаченные.
Все эти расходы нуждаются в обязательном документальном подтверждении в виде договоров, актов, документов на оплату.
Вернемся к примеру. Используем наш налоговый вычет, сократив на миллион рублей сумму дохода.
(6 000 000 – 1 000 000) х 13% = 650 000 рублей. Такова сумма налога с учетом налогового вычета.
Допустим, вы купили эту недвижимость за 3 500 000, уплатили банку полагающиеся проценты по кредиту, взятому на покупку этой квартиры, в сумме 160 000 рублей по кредиту. Еще 40 000 рублей ушло на оплату услуг риэлторской фирмы. На все эти расходы есть подтверждающие документы.
Тогда расчет следующий:
(6 000 000 – 3 500 000 -160 000 – 40 000) х 13% = 299 000 рублей.
Таков налог с учетом расходов.
По квартире, полученной в наследство или по договору дарения расходов, сокращающих доходы, не будет.
По таким квартирам разумно применить полагающийся вам имущественный вычет .
ВАЖНО! Можно воспользоваться только одним способ уменьшения суммы налога: либо имущественный вычет, либо уменьшение дохода на расходы. Вместе их применить нельзя.
Особенности уплаты налога при продаже квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала
Отдельно стоит рассмотреть порядок налогообложения по квартирам, приобретенным с использованием МСК (материнского семейного капитала), Здесь есть следующие важные особенности.
Если новая квартира покупается с привлечением средств МСК, то воспользоваться вычетом в отношении суммы МСК не удастся.
А вот при продаже купленной с использованием МСК квартиры вычет можно использовать по всем затратам на приобретение этой квартиры, включая и средства МСК.
Это закреплено в ст.220 НК РA и неоднократно разъяснялось в письмах налоговиков. Разумеется, это касается квартир, бывших в собственности у продавца менее трех лет .
ВНИМАНИЕ!
Использование средств МСК при покупке новой квартиры никак не влияет на обязанность уплатить НДФЛ при получении дохода от продажи вашей предыдущей квартиры.
Список необходимых документов
Помимо декларации 3-НДФЛ нужно предоставить заявление на имущественный налоговый вычет.
Для уменьшения доходов на расходы, которые непосредственно связан с покупкой квартиры, вам понадобится представить копии документов , которые эти расходы подтверждают, в том числе:
- договора о приобретении вами недвижимости;
- документов, которые подтверждают уплату вами денег при покупке недвижимости. Это могут быть банковские выписки на перечисление сумм с вашего счета на счет продавца квартиры. Расписка в получении денег за недвижимость продавцом, и т.п.;
- документов из банка, выписки либо справки , подтверждающие уплату вами процентов по кредиту в случае, если вы уменьшаете доход на ваши расходы по оплате кредитных процентов;
- иных документов о расходах.
Куда нужно обращаться
Декларацию по форме 3-НДФЛ подайте в ИФНС по месту вашего жительства
в году, который следует за годом продажи квартиры.
Установленный срок подачи декларации — тридцатое апреля.
Если вы владели проданной квартирой менее трех лет , то декларацию нужно подать даже при нулевой сумме налога.
Декларацию можно подавать лично , либо, при невозможности личной явки, через своего представителя . У представителя должна быть доверенность , нотариально заверенная. Декларацию нужно подать в двух экземплярах , один из них, с отметкой о приеме, вернут вам.
Либо отправить её ценным письмом , приложив опись вложений. Сроком подачи вашей декларации будет дата отправки ценного письма. Проверять декларацию будут не более 3 месяцев.
Срок уплаты НДФЛ в бюджет 15 июля . Реквизиты для уплаты можно узнать в вашей налоговой инспекции, а также на официальном сайте ИФНС России.
Штрафы и санкции
Важно соблюдать срок подачи декларации , так как в противном случае грозит штраф пять процентов от всей суммы налога по данной декларации за каждый последующий месяц просрочки.
При этом минимальная сумма штрафа составит 1000 рублей за декларацию с нулевым налогом, максимальная – 30% от суммы налога. Уплата налога в срок избавит от лишних расходов.
За несвоевременную уплату начисляется штраф 20% от суммы начисленного вами налога или 40%, если будет выявлено, что налог не уплачен умышленно.
Не стоит забывать про пени , которые будут начисляться за каждый день просрочки начисленного платежа.
Лучше всё сделать вовремя.
Подведем итоги
Мы рассмотрели основные важные моменты, связанные с уплатой и расчетом НДФЛ при продаже вашей квартиры. Налог — 13% . Если продаваемая квартира вам принадлежит более 3 лет, тогда вам не нужно платить с её продажи налог.
Есть два способа сократить НДФЛ при реализации квартиры, которая принадлежала вам более трех лет. Продажа квартиры, купленной с использованием МСК, имеет ряд особенностей . Много говорилось об изменениях в этой области с 2015 года.
Однако реальные изменения, внесенные в НК РФ в части НДФЛ, вступающие в силу с 2015 года, не коснутся налога с доходов при продаже квартиры.
Статья 220 НК РФ не изменилась. А значит, материалы этой статьи будут по-прежнему актуальны и в следующем 2015 году.