Оценка недвижимости доходным подходом. Доходный подход

При осуществлении сделок с жильём необходимо в первую очередь произвести его оценку. Применяются различные подходы к оценке недвижимости: доходный, сравнительный, затратный. Доходный подход к оценке недвижимости приобрёл в нашей стране популярность. В чём суть данного подхода? В каких случаях целесообразно применять данный подход при проведении оценки квадратных метров? Какие методы доходного подхода существуют и при каких условиях каждый из них применяется? Когда имеет смысл отказаться от такого подхода в оценке площади?

Какие существуют способы оценки объектов недвижимости?

ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выделяет такие подходы, как :

• Сравнительный – комплекс мер, направленных на сравнение жилья с аналогами, в отношении которых имеются сведения о ценах.
• Затратный – методы, направленные на определение затрат, которые потребуются в случае восстановления или замещения объекта с учётом износа. Предполагается, что покупатель не отдаст за готовую недвижимость большую сумму, чем за создание аналогичного объекта.
• Доходный – основывается на расчёте не только цены квадратных метров, но и на предполагаемом доходе от неё (например, прибыль с аренды).

Что собой представляет доходный подход?

Применение данного способа берёт за основу такой принцип: стоимость площади, в которую вкладываются финансы, обязана соответствовать качеству объекта в настоящем и количеству прибыли в будущем.

Преимуществом подхода признаётся то, что он позволяет инвестору в наибольшей степени оценить объект в качестве источника дохода. Способность площади в дальнейшем приносить прибыль признаётся главным фактором, определяющим стоимость этой площади. Недостатком является то, что за основу берётся прогнозная информация.

Доходный подход отражает такие данные, как:

• Качество, количество прибыли, которую недвижимость способна принести за период.
• Риски, которые характерны как для собственно объекта, так и для региона.

Методы доходного подхода

Выделяют такие методы, как :

• Капитализация дохода.
• Метод связанных инвестиций.
• Метод дисконтированных денежных потоков.

Как работает метод капитализации дохода?

При данном методе рассчитывается взаимосвязь прибыли в будущем и стоимости недвижимости в настоящем.

Формула подхода выглядит таким образом:

С = ЧД/К , где

• С – цена квадратных метров,
• ЧД – ожидаемая прибыль от объекта за определённый период в чистом виде,
• К – ставка капитализации (коэффициент).

Под данными терминами понимают отношение цены имущества к доходу, который от него имеется.

Метод прямой капитализации – способ, при котором остаются неизменными условия использования недвижимости и доход в стабильном виде, а также не требуются вложения на начальном этапе, а также ведётся учёт прибыли и возврата на капитал.

При прямой капитализации стоимость формируется за конкретно взятый период без учёта потенциальной перепродажи площади, когда отчётный период подойдёт к концу.

Прямая капитализация применяется, когда :

• Финансовые потоки выше нуля и сохраняют стабильность на протяжении длительного периода.
• Имеет место незначительное увеличение прибыли со временем.

Метод не применяется, если :

• Имеет место нестабильная прибыль.
• Строительство здания, в котором расположен объект, не закончено либо площадь находится на стадии восстановления.

Этапы расчёта :

1. Расчёт прибыли, которая ожидается. При вычислениях берётся 12 месяцев либо средний показатель за год. Внимание акцентируется на самом эффективном использовании недвижимости.
2. Вычисляется коэффициент капитализации.
3. Определяется цена площади в суммарном варианте.

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП)

При данном способе расчёт цены осуществляется за временной отрезок, равный нескольким последним годам, и при определении стоимости недвижимости учитывается доход от потенциальной перепродажи объекта. Преимуществом метода является возможность произвести оценку объекта при нестабильности финансовых потоков.

ДДП применяется при следующих обстоятельствах :

• Наличие достаточного объёма сведений для вычисления размера дохода от недвижимости в будущем.
• Есть основание полагать, что финансовые потоки в настоящем и будущем будут различаться (в плане увеличения или уменьшения).
• Объектом является недвижимость коммерческого назначения, отличающаяся многофункциональностью и немалой площадью.
• Прибыль и затраты носят сезонный характер.
• Недвижимость располагается в здании, которое строится или только что было отстроено и ожидается ввод в эксплуатацию.

Расчёт при ДДП производится по нижеприведённому алгоритму :

1. Исходя из имеющихся данных, берётся прогнозируемый период. В России он составляет 35 лет.
2. Прогнозируется размер прибыли за взятый отрезок времени.
3. Вычисляется общая стоимость остаточной цены площади после того, как прекратится поток прибыли.
4. Определение ставки дисконтирования для расчёта потока финансов, который поступит либо будет выплачен через некоторое время. Таким образом возможно оценить отношение рисков к прибыли.
5. Вычисление цены недвижимости.

В некоторых случаях при операциях с недвижимостью необходимо . Когда следует обращаться к нотариусу, мы рассказали в отдельной статье.
Информация о том, какие документы нужно проверять при покупке квартиры . Проверку нужно делать обязательно для того чтобы в будущем не оказаться в суде в связи с оспариванием правомерности сделки.

Отказ от доходного подхода

Поскольку доходный метод применяется при наличии цели инвестирования, то при покупке жилой недвижимости для личных целей данный способ является нецелесообразным. В таком случае допустимо использовать сравнительный или затратный методы либо их совокупность.

Бывают обстоятельства, когда оценщик отвечает отказом от доходного способа из-за отсутствия документов, на основании которых можно было бы произвести расчёты. Без необходимой документации происходит нарушение алгоритма оценки, что вызывает неверное представление о рентабельности сделки.

О доходном подходе к оценке объектов недвижимости рассказывает специалист в этом видео:

Доходный подход имеет смысл применять, если приобретается некоммерческая недвижимость и целью покупки является инвестирование. Существуют несколько методов доходного подхода, разумность применения того или иного может оценить специалист, исходя из характеристик объекта и цели приобретения квадратных метров.

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

Итак, оценка недвижимого имущества – это определение ее рыночной цены на сегодняшний день при продаже или стоимости пользования данным объектом, например, при . На сегодняшний день именно доходный подход является основным в оценке недвижимости, намного опередив и . Так что же такое доходный подход, и как с его помощью определить стоимость недвижимого имущества?

Сущность доходного подхода

При использовании доходного подхода в оценке недвижимости, оценщик рассчитывает стоимость исходя из предполагаемой прибыли, приносимой им в будущем. Он может быть использован только в том случае, если будущие доходы и расходы, связанные с этим объектом, можно точно спрогнозировать.

Для применения данного варианта в оценке недвижимого имущества оценщик должен:

1. Установить временные рамки периода прогноза. Под данными временными рамками будет пониматься временной отрезок в будущем, на который с момента оценки будут производиться расчеты и прогнозы будущих доходов и расходов, а также факторов, которые могут повлиять на них;
2. Оценить, какую прибыль сможет приносить недвижимость в период прогнозируемого временного отрезка . А также сделать выводы о дальнейшем потоке доходов уже после прогнозируемого отрезка;
3. Установить ставку дисконта . Она устанавливается в соответствии с сопоставимыми недвижимому имуществу доходными вложениями, имеющими подобный уровень риска. Данная ставка нужна для приведения будущей прибыли к моменту оценки;
4. Рассчитать будущий поток доходов в установленные временные рамки и после их окончания, привести эти данные к сумме на момент оценки.

Существует несколько этапов, помогающих упростить расчет доходного подход. Алгоритм:

1. Валовый доход (ВД) в данном случае рассчитывается на основании нынешних, действующих тарифов и ставок на рынке недвижимости для подобных объектов.
2. Расчет оценки потерь от неполного пользования недвижимым имуществом или недостачи суммы платежей от арендаторов должны быть сделаны на основе анализа данного рынка, на определенной территории с учетом его динамики и характера. Рассчитанный показатель должен быть вычтен из ВД, чтобы в итоге получить действительный валовый доход (ДВД).
3. Для правильного определения расходов , их следует разделить на несколько групп и каждую рассчитывать отдельно:
   • эксплуатационные расходы – затраты, связанные с содержанием объекта;
   • фиксированные расходы – те отчисления, которые не изменяются во времени, например, амортизация, платежи по ипотеке, налоговые отчисления и так далее.
   • резервные издержки — определенная сумма, которая необходима в случае незапланированных поломок или вынужденных покупок.
4. Расчет чистой прибыли , получаемой в случае продажи объекта.
5. Расчет ставки .

Как произвести расчет оценки имущества согласно доходному подходу

Его можно произвести двумя способами.

1. Прямая капитализация доходов.

Внимание! Этот вариант используется при долговременной стабильной и достаточно высокой прибыли. Или если прибыль увеличивается постоянно равными долями.

Результатом данного расчета будет являться по факту полная стоимость объекта недвижимости.

С = ЧОД/КК,

где С – цена объекта (выражено в денежных единицах);

КК – коэффициент капитализации (в процентах);

ЧОД – чистый операционный доход.

Итак, тогда получается, что метод прямой капитализации сводится к приведению годового ЧОД к нынешней стоимости.

Данный вариант нельзя применять в том случае, если прибыль неравномерна и непостоянна или если недвижимость еще .

Алгоритм для расчета данного метода будет следующим:

1. Рассчитать сколько чистого годового дохода будет приносить недвижимое имущество при его наиболее эффективном использовании.
2. Рассчитать ставку капитализации.
3. Рассчитать по формуле цену объекта недвижимости.

1. (ДДП).

Он для расчетов более сложный, чем предыдущий. Метод применим в следующих случаях:

1. разница в потоках прибыли на определенном временном промежутке;
2. сезонность доходов и расходов объекта недвижимости;
3. оцениваемая недвижимость является не одним объектом, а многоуровневым и многофункциональным комплексом;
4. объект может находиться в процессе стройки или ремонта.

Алгоритмом расчета по данному способу можно назвать следующие пункты:

1. Определение временных рамок. Международным стандартом в этом вопросе является 5 – 10 лет, в рамках рынка России – 3 – 5 лет.
2. Расчет ожидаемых денежных потоков.

Для расчета ожидаемых потоков рассчитывают:

• потенциальный валовый доход;
• до налоговый денежный поток;
• посленалоговый денежный поток;
• действительный валовый доход.

По данному методу стоимость недвижимого имущества рассчитывается:

PV – текущая стоимость;

Ci – денежный поток периода t;

It – ставка дисконта;

М – остаточная стоимость.

Примером расчета подобных задач может стать следующая ситуация. Допустим, что денежный поток за 12 месяцев по окончанию временных рамок составил 200 тыс. руб., ставка дисконта – 26%, а владелец полагает, что в конце прогнозируемого временного отрезка рост доходов стабилизируется и составит 4% в год. Сколько будет стоить предприятие?

В данном случае выяснение будущей цены предприятия будет произведено по формуле:

Итого получаем, что на конец прогнозируемых временных рамок стоимость недвижимого имущества составит 909,1 тыс. руб.

Плюсы и минусы доходного подхода

К основным и несомненным плюсам данного метода, конечно же, относится простота вычислений. Достаточно простые и оптимизированные формулы помогаю провести оценку быстро и безболезненно.

Внимание! Вторым плюсом является то, что данный метод помогает отразить ситуацию на рынке и показывает ее наглядно . Это происходит потому, что для оценки недвижимости данным методом оценщик должен проанализировать огромное количество договоров и других документов, подтверждающих рыночные сделки, просмотреть их суммы и сделать заключение.

Этот метод имеет также и несколько ограничений:

1. Данным методом нельзя пользоваться в условиях кризиса , так как подразумевается изначально, что прибыль будет поступать равномерно и постоянно в течение всего временного отрезка. А кризис экономики может нарушить данные платежи, повлияв тем самым на доход, приносимый объектом в будущем.
2. Также данный метод не сможет быть применен в условиях нехватки информации . Вся суть его сводится к аналитике процессов, происходящих на рынке, и выводов из них о получении будущей прибыли, если оценщик не может получить ту или иную информацию или ее просто нет, то этот метод применен быть не может по причине невозможности произведения расчетов.
3. Данный метод нельзя применять при новом, открывающемся бизнесе , так как уровень его прибыли постоянным быть не может и имеет скачкообразную форму. Также нельзя применять его в период реконструкции или антикризисного предложения фирмы, так как эти данные не могут являться постоянными.

Внимание! Этот метод является наиболее удобным только для тех компаний и фирм, в которых прибыль идет равномерно и постоянно .

На каком основании можно отказаться от доходного подхода оценки недвижимости?

Данный метод рассматривает объекты недвижимости со стороны и их привлекательности.

То есть, на какой доход в будущем можно будет рассчитывать. Не стоит забывать, что не имея некоторый данных, например, ставки капитализации, или незнание дел, обстоящих на рынке, в значительной степени снижается процент достоверности полученных в результате значений будущей прибыли.

Правила применения доходного подхода гласят, что полагаться на него можно только в случае обладания полной и, что самое важное, достоверной информацией о прогнозе будущих доходов и расходов.

Итак, если в период проведения оценки оценщик не имеет данных сведений или они не в полном объеме, а значит достоверно спрогнозировать будущий денежный поток нельзя, то это может служить основанием для отказа применять доходный подход.

Существуют и другие основания отказа. Во-первых, это может быть информация, предоставленная владельцем недвижимого имущества, что объект будет использоваться только в целях проживания , то есть, никакой коммерческой выгоды с этого объекта получить будет невозможно, а соответственно и спрогнозировать его.

Во-вторых, если в городе не развит рынок аренды жилья, а если развит, то подпольный, без регистрации и оформления должным образом договоров, и оценщик не может собрать достаточно правдивой информации о цене аренды, он также вправе отказаться от данного метода. Так основываться всегда надо на достоверной и правдивой информации.

Консультация мастера

Видео ниже — это доходчивое и энергичное изложение темы. О принципах и необходимых условиях использования доходного подхода рассказывает аналитик Борис Городилов.

Доходный подход представляет собой целую комбинацию методов оценки стоимости недвижимости, имущества организации, самого бизнеса, в которых определение стоимости производится посредством конвертации экономических выгод, которые ожидаются в будущем. Теоретические основы подобного подхода вполне убедительны. Стоимость инвестиций представляет собой стоимость будущих выгод на текущий момент, которые дисконтированы по норме доходности, являющейся отражением рискованности инвестиций.

Это разумно и подходит для любого применяемого в сфере производства и реализации имущественного объекта действующего предприятия, а также его бизнеса при условии генерации положительной прибыли. Величина рисков вложений в оцениваемый бизнес демонстрируется посредством ставки дисконтирования. В роли таковой в экономическом смысле сейчас выступает ставка дохода, которая требуется инвесторам, на вложенный капитал в сопоставимые объекты инвестирования по уровню риска, либо это ставка дохода по альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимыми рисками на момент оценки.

Особенности

Применение доходного подхода на практике оказывается довольно сложным занятием, так как необходимо оценивать каждую важную детерминанту стоимости - норму доходности и прибыль. Если для оценки предприятия используются эти методики, то требуется обязательно проводить тщательный анализ всех их ключевых элементов, в том числе стоимости, товарооборотов компании, которые оказывают непосредственное влияние на прибыль, затраты и риски, которые создаются каждым отдельным элементом.

Применяется довольно часто. К примеру, если речь идет о поглощении или слиянии, то этот метод используется намного чаще затратного или рыночного. Вложение капитала покупателя сейчас производится с расчетом на то, что в будущем будут получены чистые денежные потоки, которые нельзя назвать гарантированными, так как для них характерны определенные риски. Доходный подход позволяет оценить эти ключевые детерминанты стоимости при том, что для употребления рыночного подхода обычно требуется соотношение цена-прибыль или какие-то иные аналогичные мультипликаторы доходов за ретроспективный период, без принятия во внимание будущего.

Для рыночных мультипликаторов характерны такие черты, как ненадежность, а также неспособность обеспечить ту же тщательность, что удается достичь при условии использования доходного подхода с прогнозом будущих прибылей и ставок дисконтирования. К примеру, коэффициент "цена-прибыль", который применяется за год, не позволяет отразить в достаточной степени ожидаемые изменения в будущих годах. Правильное обеспечивает возможность для демонстрации общих предпочтений инвесторов, их часто цитируют продавцы или отраслевые источники.

Использование

В анализе и защите нуждается и информация, касающаяся бюджета предприятия, который заставляет проводить изменения и отработку финансовых последствий созданного плана, прогнозов и базовых предложений. Доходный подход к оценке бизнеса позволяет измерить все предположения, которые касаются того, возникают ли определенные выгоды от поглощения в результате роста доходов, сокращения расходов, усовершенствования процессов либо снижения капительных затрат. С помощью подобного подхода можно это все измерить и обсудить. Помимо этого, с его помощью можно определить время наступления ожидаемых выгод, а также продемонстрировать процесс снижения стоимости предприятия по мере того, как происходит перемещение выгод в более далекое будущее.

Использование доходного подхода обеспечивает для покупателей и продавцов возможность для расчета справедливой рыночной стоимости предприятия, а также ее инвестиционной стоимости для одного или более стратегических покупателей. Если это различие будет отображаться достаточно четко, то продавцы и покупатели могут легко определить выгоды от синергии, а также принять информативные решения.

Когда используется доходный подход к оценке бизнеса, необходимо иметь в виду, что вычисляемая стоимость состоит из стоимости всего имущества, которое используется в процессе непосредственной деятельности. В рамках используемого подхода имеется несколько методов для оценки, которые представляют наибольший интерес. В частности, применимы такие методы доходного подхода: капитализации и дисконтирования денежных потоков. Можно рассмотреть их более подробно.

Методы

С помощью метода капитализации денежных потоков общая стоимость предприятия детектируется в зависимости от денежных потоков, генерируемых имущественным потенциалом предприятия. бизнеса или предприятия в целом - это разность между всеми притоками и оттоками финансовых средств за определенный расчетный период. Обычно для расчетов используется период, равный одному году. Методика состоит в том, чтобы конвертировать репрезентативный уровень ожидаемого потока денег в приведенную стоимость посредством деления всей суммы потока на принятую ставку капитализации. В этом случае уместен доходный поток с определенными корректировками.

Для использования обычного метода расчета денежных потоков применяют дополнение чистой прибыли (рассчитанной после уплаты налогов) неденежных расходов для определения величины абсолютного денежного потока к капитализации. Этот метод расчета можно считать более упрощенным в сравнении с расчетом свободного потока денег, где в качестве дополнения учитываются требуемые капитальные вложения и потребности в пополнении капитала, являющегося оборотным.

Дисконтирование денежных потоков

Данный метод в основе своей базируется только на ожидаемых денежных потоках, которые генерируются самим предприятием. Характерное отличие у него состоит в том, что оценка стоимости требуется для вычисления определения репрезентативного уровня денежного потока. Этот метод в развитых странах получил наибольшее распространение за счет того, что его можно использовать для учета всех перспектив развития. Денежный поток в общем виде равняется сумме и амортизации при условии вычитания прироста чистого оборотного капитала и вложений капитального характера.

Существуют следующие условия для использования метода дисконтированных денежных потоков:

• имеются основания полагать, что будущие уровни финансовых потоков будут отличаться от текущих, то есть речь идет о развивающемся предприятии;
• есть возможности для обоснованной оценки денежных потоков в будущем при использовании бизнеса или ;
• объект находится на стадии постройки полной или частичной;
• предприятие является крупным многофункциональным объектом коммерческого значения.

Доходный подход к оценке недвижимости посредством метода дисконтирования денежных потоков представляет собой самый лучший, однако его использование очень трудоемкое. Существуют оценки, которые без применения данного метода произвести невозможно. Среди них можно назвать разработку инвестиционного проекта с его последующей оценкой.

Достоинства метода дисконтирования

Если практиковать доходный подход к оценке недвижимости или бизнеса посредством метода дисконтирования, то можно определить некоторые основные преимущества. В первую очередь речь идет о том, что будущие прибыли от бизнеса напрямую учитывают только ожидаемые текущие издержки по изготовлению продукции с ее последующей продажей, а будущие капиталовложения, связанные с поддержанием и расширением производственных или торговых мощностей, отражаются в прогнозе прибылей только косвенно посредством их текущей амортизации.

Важные моменты

Оценка объекта доходным подходом при недостатке прибыли или убытка в качестве показателя инвестиционных расчетов проводится с поправкой на то, что прибыль служит бухгалтерским отчетным показателем, поэтому подвержена существенным манипуляциям в процессе работы.

В метод дисконтирования денежных потоков включается три группы моделей:

Если практикуется доходный подход в соответствии с моделью дисконтирования дивидендов в качестве свидетельства денежного потока, применяют величину выплат по акциям. Несмотря на то что модель существенно распространена в зарубежной практике для определения и оценки величины активов предприятия, у нее имеется масса недостатков. В моделях с нераспределенной прибылью отсутствует степень учета. Существует разница в дивидендных политиках не только конкретных предприятий, но и по странам в целом. Этот метод невозможно использовать на предприятиях, у которых нет прибыли. Эта модель лучше всего подходит для расчета стоимости миноритарных акций.

Модель остаточного дохода

Доходный подход к оценке посредством модели остаточного подхода предполагает, что в качестве показателя денежного потока будет использоваться величина остаточного дохода, то есть разница между прибылью по факту и величиной прибыли, которая прогнозировалась акционерами на момент покупки самой компании или ее акций. Если стоимость предприятия рассчитывалась на базе предположений, соответствующих данной модели, то она будет равна сумме с приведенной стоимостью ожидаемой величины дохода, оставшегося после этого. Такая модель демонстрирует существенную чувствительность к качеству данных, которые представлены в финансовой отчетности. Для российских условий адекватность такой информации подвергается существенным сомнениям.

Польза для акционеров

Естественно, пайщики или акционеры предприятия, у которого имеется определенная история, а также факты выплаты дивидендов, могут воспользоваться моделью дисконтирования для расчета стоимости собственной компании. Ситуация такова, что акционеры предприятий этого сектора редко бывают миноритарными, поэтому для них наиболее подходящим способом будет использовать доходный подход к оценке недвижимости и бизнеса посредством модели дисконтирования свободных денежных потоков. В данной системе ключевыми служат свободные денежные потоки со ставками дисконтирования или ожидаемой доходности инвестированного капитала. Самая большая проблема с использованием данной модели состоит в точности прогноза свободного финансового потока, а также адекватного определения ставки дисконтирования.

Если применять доходный подход, определение которого давалось выше, то при использовании метода дисконтированных денежных потоков в качестве доходов, ожидаемых от бизнеса, учитывают прогнозируемые потоки финансовых средств, которые можно изъять из оборота после требуемого реинвестирования части денежной прибыли. Как показатель денежные потоки не зависят от системы бухгалтерского учета, используемой на предприятии, и ее амортизационной политики. При этом обязательно учитывают любые движения денежных средств - притоки и оттоки. Оценка финансового смысла дисконтирования денежных средство оказывается такой, что в результате этих процессов происходит их уменьшение на суммы, которые были бы доступны инвестору к моменту получения указанного денежного потока, при условии, что он вложил свои средства не в данный бизнес прямо сейчас, а в какой-то иной инвестиционный актив общедоступного характера, к примеру, ликвидную ценную бумагу или банковский депозит.

Дополнительные методики

Доходный подход, пример которого был описан ранее, в последнее время используется все реже, теперь наиболее распространенным стал метод оценки. Его применяют для оценки всевозможных активов, а базой для него служит идея о том, что любой актив, разделяющий основные характеристики опционов, допускается оценивать в качестве этого опциона. На данный момент отказ от доходного подхода чаще всего осуществляется в пользу модели опционного ценообразования (соответственно, модели Блэка-Скоулза).

Такая система, при условии ее использования, позволяет производить оценку общей стоимости собственного капитала компании или предприятия в случае, когда оно работает с большими убытками. Данная модель предназначена для того, чтобы дополнительно объяснить, почему стоимость собственного капитала предприятия является не нулевой, даже если происходит снижение стоимости всего предприятия ниже уровня номинального размера долга. Но даже с учетом такого преимущества можно отметить, что модель Блэка-Скоулза для оценки стоимости российских предприятий на данный момент все больше несет теоретический характер. Основная проблема, из-за которой данная модель не может применяться к отечественному бизнесу, - это отсутствие некоторых фактических данных для параметров модели, которые являются крайне необходимыми.

Выводы

Доходный подход к оценке бизнеса и недвижимости стал применяться значительно реже, и это происходит по многим причинам. В частности, это касается недостатков, из-за которых возникают сложности в его использовании на потребительском рынке. В первую очередь следует отметить, насколько трудным является составление прогнозов будущей стоимости услуг и продукции, материалов и сырья, а также комплекса остальных затратных показателей. При этом можно говорить о некоторой субъективности экспертных оценок. Помимо этого, проблема состоит в низкой раскрываемости информации по российским предприятиям, а ведь она необходима для проведения грамотных расчетов и составления модели Блэка-Скоулза. Это обуславливается в большей степени низкой корпоративной культурой таких предприятий.

Подавляющее количество акций, в числе которых присутствуют и крупные пакеты, концентрируется в руках незначительного круга лиц, а доля и мелких собственников, доля которых очень мала, в уставном капитале является незначительной. Получается так, что многие предприятия оказываются просто незаинтересованными в раскрытии какой-либо информации. Именно поэтому заметно усложняется расчет доходным подходом применительно к большинству отраслей промышленности и бизнеса в России. В других условиях он работает наилучшим образом, демонстрируя все свои достоинства и надежность.

Тема 7. Доходный метод оценки недвижимости.

1. Структура доходного метода.

2. Основополагающие принципы доходного метода.

3. Ставка капитализации, дисконтирования.

4. Условия арендных платежей.

5. Реконструированный отчет о доходах и расходах.

6. Метод прямой капитализации.

7. Оценка с применением техники остатка.

8. Второй метод капитализации.

Доходный метод оценки недвижимости отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Основное преимущество доходного метода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большой степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный метод оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций, затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции, методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов. Основным недостатком метода является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных.

1. Структура доходного метода.

На первом этапе при использовании доходного метода составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т.е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости. Арендные платежи очищаются от всех эксплутационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управления, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении – так называемая величина реверсии. На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации и дисконтированного денежного потока. Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

Прямая капитализация используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. Если динамика изменения дохода значительна или эти изменения имеют нерегулярный характер, то используется дисконтирование денежного потока.

Если в перспективе ожидается неопределенная ситуация относительно будущих доходов, то целесообразно использовать также метод прямой капитализации, опираясь на ретроспективные и текущие данные по продажам и арендным соглашениям применительно к объектам-аналогам.

Величина стоимости определяется по методу прямой капитализации с использованием только двух переменных: спрогнозированной величины чистого годового дохода и соответствующей ставки капитализации. Основой метода является тот факт, что в условиях свободного и конкурентного рынка отношения значений арендного дохода к ценам продажи для каждого из выявленных объектов недвижимости одинакового использования распределяются вокруг определенной величины, которая и является основным индикатором для выбора ставки капитализации.

Таким образом, стоимость определяется делением спрогнозированного годового дохода на рыночное значение ставки капитализации, которая или выявляется на основе ретроспективной и текущей информации о продажах и арендных соглашениях, или рассчитывается как ставка дохода на капитал, скорректированная на условия компенсации изменения стоимости первоначального капитала за период владения.

Второй метод капитализации, как уже отмечалось, определяет стоимость недвижимости как сумму текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических доходов и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости. При этих расчетах используется ставка дисконтирования, в качестве которой применяется соответствующая ставка дохода на капитал, иначе называемая нормой прибыли или нормой отдачи.

2. Основополагающие принципы доходного метода.

Теоретической базой доходного метода являются принципы оценки, которые представляют собой обобщение анализа поведенческих характеристик участников рынка недвижимости и функциональных связей между ценами и ценообразующими факторами.

Приведем принципы, которые наиболее значимы для доходного метода, а также факторы и обстоятельства, анализ которых базируется на соответствующем принципе.

ПРИНЦИП СФЕРА ВЛИЯНИЯ

Ожидания Весь спектр прогнозных данных:

(основной принцип, ценообразующие факторы,

на котором базируется характеристики дохода, капитала,

оценка по доходу) коэффициенты

Замещения Выбор и анализ объектов-аналогов,

Анализ альтернативных инвестиций

Спроса Учет и анализ факторов:

И предложения полезность, дефицитность,

Конкурентоспособность,

Доступность рынка капитала,

Монопольный, государственный контроль

Деловая активность,

характеристика населения

предельной Анализ объекта недвижимости:

продуктивности экономическое соответствие документов

(баланса, вклада) недвижимости,

ее использование и тип землепользования

3. Ставка капитализации, дисконтирования.

Ставка капитализации Ro используется в методе прямой капитализации в соответствии с формулой

Где V - стоимость

NOI – репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного дохода

Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал (вложенные средства, или первоначальная инвестиция) и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

Как и любая ставка дохода, ставка капитализации прежде всего отражает риски, которым подвергаются средства вкладываемые в данный актив.

Ставка дисконтирования (норма прибыли, норма отдачи) используется во втором методе капитализации – методе дисконтирования денежного потока. Общее выражение для определения стоимости выглядит следующим образом:

где i – ставка дисконтирования

FV – цена перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения (реверсия)

N – период владения

L – номер платежного периода

Стоимость определяется как сумма текущих стоимостей доходов за каждый период реверсии, рассчитанный по соответствующей ставке. Ставка дисконтирования i иначе называется нормой отдачи на инвестиции. Эта величина также характеризует эффективность капиталовложений. Она учитывает весь совокупный доход (доход на инвестиции и доход от изменения стоимости актива), приводя в соответствие по факторам времени и риска первоначальные инвестиции и реализуемый экономический эффект. Ставку дисконтирования следует рассматривать с учетом того, что рынок капитала, рынок ценных бумаг и рынок недвижимости представляют собой единую систему инвестиционных инструментов. Единство этой системы, в частности, определяется едиными критериями выбора: риск и доходность. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестиций с сопоставимым уровнем риска, т.е. эта ставка рассматривается как альтернативная стоимости капитала.

4. Условия арендных отношений.

Основа для прогнозирования дохода от недвижимости – анализ арендных отношений. Оценщику или аналитику недвижимости нужно собрать всю доступную ретроспективную и текущую информацию по арендным договорам и на основе их анализа выявить влияние условий, содержащихся в арендных договорах, на характеристики арендных платежей.

Рассмотрим основные условия, по которым могут различаться арендные соглашения, хотя на практике спектр этих условий может быть значительно шире. Необходимо выявить условия аренды, наиболее типичные для местного рынка недвижимости конкретного назначения, и сделать поправки к значениям контрактных арендных ставок для объектов аналогов для приведения их к рыночным условиям.

УСЛОВИЯ АРЕНДНОГО КРАТКИЕ ПОЯСНЕНИЯ

СОГЛАШЕНИЯ

Виды арендных платежей

С фиксированной Соглашение заключается обычно на

Арендной ставкой короткие сроки или при ожидаемой

Экономической стабильности

С корректировкой Для учета возможных изменений цен

Арендных платежей или стоимости собственности

С процентной арендной К постоянной величине арендных

Платой платежей добавляется процент от

Дохода, приносимого предпринима-

Тельской деятельностью арендатора

Распределение эксплуата-

Ционных расходов

Валовая рента Все эксплуатационные расходы несет

Владелец

Чистая рента Все эксплуатационные расходы несет

Арендатор

Промежуточный вариант Владелец и арендатор делят бремя

Эксплуатационных расходов в

Соответствии с условиями арендно-

Го соглашения

Продолжительность

Арендных соглашений

Краткосрочное До 1 года

Среднесрочное 1 – 3 года

Долгосрочное Свыше 3 лет

На продление арендного Представляет дополнительное пра-

Соглашения во арендатору на продление дого-

Вора после окончания срока дейст-

Вия текущего соглашения

На покупку прав собственности Предоставляет предпочтительное

На арендуемую недвижимость право арендатору на приобретение

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
• принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

• сумму будущего дохода;
• время, когда должен быть получен доход;
• продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

• прогнозирование будущих доходов;
• капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

• упрощенного баланса;
• отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Результаты прогнозирования сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования выбирается собственником, однако наиболее часто используются сроки владения объектом. Структура бюджета, перечень и последовательность определения доходов и расходов представлена в таблице 3.

Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI) — общий доход от недвижимости, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. ПВД равен сумме четырех составляющих:

Контрактная годовая арендная плата (плановая аренда), PC — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов: такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для них прерывать договор, использование репутации здания и т. д.

Скользящий доход, PH — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.

Рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда), PM — часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

Прочие доходы, PA — доходы, получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату. Представляют собой доходы от бизнеса, неразрывно связанным с объектом недвижимости, а также доходы от аренды земельных участков и каркаса здания, не основных помещений: вспомогательных и технических.

Следует отметить, что первые три составляющие, относятся к использованию основных помещений здания, а четвертая — к свободной части земельного участка, а также к помещениям и элементам конструкций вспомогательного или технического назначения.

Потери дохода (ПД или V&L) — потери, обусловленные недогрузкой — вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендатора и потерь, связанных с задержкой или прекращением очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.

Размеры потерь для прогнозируемого года определяются на основании обработки информации по местному рынку за предшествующие годы.

Для каждой составляющей ПВД расчет потерь от недозагрузки или неплатежей рекомендуется проводить обособленно:

Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки K v , K* v (в долях единицы) определяется на основе анализа коэффициента недогрузки (k j) объектов недвижимости данного типа в течение m j последних месяцев, следующим образом:

где k j - доля, n — общее число проанализированных объектов, Y j — весовой коэффициент, учитывающий отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки, при этом справедливо

Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода из-за неплатежей K l , K* l (в долях единицы) определяется на основе анализа доли помещений (a j) объектов недвижимости данного типа и числу месяцев g j , за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года следующим образом:

Пример 1. Определить потери дохода от неоплаты и недогрузки, если известно что: контрактная годовая арендная плата (плановая аренда) составляет 300 тыс. руб.; скользящий доход — 200 тыс. руб.; рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда) — 100 тыс. руб.; прочие доходы отсутствуют; анализ местного рынка недвижимости за последние 12 месяцев выявил следующие показатели:

1. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки:

2. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки:

3. Определим потери дохода от неоплаты и недогрузки:

Тыс. руб.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД или EGI) — предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от не занятости, смены арендаторов и неуплаты арендной платы:

Операционные расходы (ОР или OE) — это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства потенциального валового дохода. Операционные доходы принято делить на:

• условно-постоянные расходы или издержки;
• условно-переменные расходы или издержки;
• расходы на замещение или резервы

Условно-постоянные — расходы, размер которых не зависят от степени эксплутационной загруженности объекта.

Условно-переменные — расходы, размер которых зависят от степени эксплутационной загруженности объекта.

Расходы на замещение — расходы на периодическую замену быстроизнашиваемых элементов сооружения, представляющие собой ежегодные отчисления в фонд замещения.

Пример 2. Определить расходы на замещение, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях пять лет; ремонт кровли требуется проводить раз в десять лет; стоимость ремонта кровли составляет 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведен восемь лет назад.

1. Определим расходы на замещение за первый год владения:

тыс. руб.

Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается расходов на замещение, то производят учет износа, имея в виду возможную перепродажу (реверсию).

Пример 3. Определить расходы на замещение, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях пять лет; ремонт кровли требуется проводить раз в десять лет; стоимость ремонта кровли составляет 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведен два года назад.

1. Определим расходы на замещение:

Ремонт кровли придется делать новому владельцу, следовательно, расходы на замещение равны 0;

2. Определим уменьшение дохода от продажи объекта (цены реверсии):

Тыс. руб.

Чистый операционный доход (ЧОД или NOI) — чистый годовой доход на весь капитал (собственный и заемный), инвестированный в объект оценки, рассчитываемый как действительный валовой доход за вычетом операционных расходов:

ЧОД включает в себя две составляющие: часть, приходящуюся на заемные средства (выплаты по обслуживанию долга, ОД или DS — платежи по обслуживанию ипотечных кредитов) и часть, приходящуюся на собственные (чистый валовой доход, ЧВД или PTCF).

В свою очередь чистый доход от эксплуатации объекта (ЧД или ATCF) представляет собой разницу ЧВД и налога на прибыль (НПП или Tax) и содержит в себе чистую прибыль (ЧП) и сумму, зарезервированную для обеспечения простого воспроизводства изнашиваемого объекта по истечению срока его полезного использования (капитальные затраты, КЗ):

Доход от продажи объекта (реверсии) определяется как денежный поток, поступающий инвестору при окончании проекта. Величина дохода от реверсии прогнозируется:

• непосредственным назначением абсолютной величины реверсии;
• назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения;
• назначением терминального коэффициента капитализации (Rt).

При составлении реконструированного отчета о доходах и расходах не учитываются:

• расходы, связанные с бизнесом;
• бухгалтерская амортизация;
• подоходные налоги владельца

Капитализация будущих доходов в настоящую стоимость осуществляется с использованием:

• метода прямой капитализации, включающего в себя техники мультипликаторов валового дохода, техники коэффициентов капитализации и техники остатка;
• метода капитализации по норме отдачи, включающего в себя техники непосредственного дисконтирования, модельные техники и техники ипотечно-инвестиционного анализа.

Метод прямой капитализации устанавливает связь какого-либо дохода, вычисленного на конец первого года, следующего за датой оценки, со стоимостью объекта недвижимости (V o) посредством нормы денежных потоков (мультипликатора или коэффициента капитализации).

Метод включает в себя техники мультипликаторов валового дохода, техники коэффициентов капитализации и техники остатка.

Техники мультипликаторов валового дохода

В основе определения стоимости объекта недвижимости лежат следующие техники:

• техника мультипликаторов ПВД;
• техника мультипликаторов ДВД.

Процедура капитализации для данных методов состоит в умножении соответственно ПВД или ДВД на среднерыночные величины мультипликатора, характерные для оцениваемого типа объектов недвижимости.

V o = PGI · M PGI (8)

V o = EGI · M EGI (9)

Мультипликаторы определяются на основании обработки рыночных данных о ценах продаж (P j) и о величинах доходах соответственно PGI j или EGI j на конец года, следующего за датой продажи для конкретных объектов, с использованием Yj — весового коэффициента, учитывающего отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки.

Пример 4. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техник мультипликаторов валового дохода, если известно что: ПВД и ДВД для объекта оценки определены как 1270 тыс. руб. и 1020 тыс. руб. соответственно; на местном рынке зафиксированы следующие сделки c объектами недвижимости аналогичными оцениваемому:

Определим среднерыночные величины мультипликатора ПВД и мультипликатора ДВД, используя выражения 9 и 10:

Определим стоимость объекта недвижимости, используя выражения 7 и 8:

Тыс. руб.

Техники коэффициентов капитализации обеспечивают определение стоимости объекта недвижимости через капитализацию ЧОД (NOI или I O) путем его деления на норму денежного потока, называемую общим коэффициентом капитализации :

В основе определения общего коэффициента капитализации лежит одна из следующих техник:

• техника группы компонентов собственности;
• техника инвестиционной группы или группы компонентов капитала;
• техника коэффициента покрытия долга;
• техника сравнительного анализа;
• техника коэффициента операционных расходов.

Техника сравнительного анализа заключается в обработке рыночных данных о ценах продаж P j и чистых операционных доходов I oj на конец года, следующего за датой продажи с использованием Yj — весового коэффициента, учитывающего отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки:

Данный метод является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж.

Пример 5. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники сравнительного анализа, если известно что: чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; на местном рынке зафиксированы следующие сделки c объектами недвижимости аналогичными оцениваемому:

тыс. руб.

Данный метод является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж

Техника группы компонентов собственности основана на предположении о том, что при наличии в объекте недвижимости физических составляющих земли и здания общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов ():

где L — доля величины стоимости земли V L в величине рыночной стоимости всего объекта V O , V B — рыночная стоимость улучшений (зданий), R L — рыночная величина коэффициента капитализации для земли, R B — рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий). V L может быть определено с помощью метода сравнения продаж или метода распределения для оценки земельных участков.

Пример 6. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники группы компонентов собственности, если известно что: анализ местного рынка показывает, что аналогичный по размерам земельный участок в ближайших окрестностях оцениваемого объекта недвижимости можно купить за 500 тыс. руб.; сметная стоимость строительства здания аналогичного объекту оценки составляет 1500 тыс. руб.; рыночная величина коэффициента капитализации для земли — 0,3; рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий) — 0,20; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.

1. Определим долю стоимости земли в величине рыночной стоимости всего объекта:

тыс. руб.

Техника инвестиционной группы или группы компонентов капитала основана на предположении о том, что при наличии в объекте недвижимости финансовых интересов владельцев собственного капитала и кредиторов общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов ():

где M — доля величины заемного капитала V M в величине рыночной стоимости всего объекта V O , V E — рыночная стоимость собственного капитала, R M — рыночная величина коэффициента капитализации для заемного капитала, R E — рыночная величина коэффициента капитализации собственного капитала, ML — сумма ипотечного кредита, EI — сумма собственного капитала. V M может быть определен на основе анализа рыночных сделок с аналогичными оцениваемому объектами недвижимости.

Пример 7. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники группы компонентов капитала, если известно что: сумма ипотечного кредита — 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга — 250 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости — 2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; чистый валовой доход — 650 тыс. руб.; на местном рынке средняя цена объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, составляет 4300 тыс. руб.

1. Определим долю стоимости заемного капитала в величине рыночной стоимости всего объекта:

2. Определим общий коэффициент капитализации:

тыс. руб.

Техника коэффициента покрытия долга предполагает определение R O с учетом требуемого покрытия долга:

где DCR — коэффициент покрытия долга.

Пример 8. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники коэффициента покрытия долга, если известно что: сумма ипотечного кредита — 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга — 250 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости — 2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; на местном рынке средняя цена объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, составляет 4300 тыс. руб.

1. Определим общий коэффициент капитализации:

2. Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техника коэффициента операционных расходов применяется в случаях, когда полная информация об объектах сравнения недоступна, но есть данные о ДВД и ОР:

где K OE — коэффициент операционных доходов.

Пример 9. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники коэффициента операционных расходов, если известно что: мультипликатор ДВД составляет 4,063; ДВД и ОР для объекта оценки определен как 1020 тыс. руб. и 110 тыс. руб. соответственно;

1. Определим общий коэффициент капитализации:

2. Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техники остатка заключаются в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других известна и может быть достаточно точно определена.

В основе определения стоимости объекта недвижимости лежит одна из следующих техник:

• техника остатка для земли;
• техника остатка для улучшений;
• остатка для собственного капитала;
• техника остатка для заемного капитала.

Техника остатка для земли применяется при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость улучшений как, например, стоимость нового здания. Применение техники оказывается эффективным, если нет достоверных данных о продажах земли:

Пример 10. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для земли, если известно что:

• сметная стоимость строительства здания аналогичного объекту оценки составляет 1500 тыс. руб.;
• чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.;
• рыночная величина коэффициента капитализации для земли — 0,3;
• рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий) — 0,20.

Определим стоимость объекта недвижимости:

Тыс. руб.

Техника остатка для улучшений применяется при анализе экономической целесообразности модернизации или ликвидации здания, так как прямо измеряет вклад здания в стоимость. Применение техники также целесообразно для оценки недвижимости, имеющей значительный износ:

Пример 11. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для улучшений, если известно что: анализ местного рынка показывает, что аналогичный по размерам земельный участок в ближайших окрестностях оцениваемого объекта недвижимости можно купить за 500 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; рыночная величина коэффициента капитализации для земли — 0,3; рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий) — 0,20.

Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техника остатка для собственного капитала применяется для оценки полного права собственности заново сооружаемого объекта недвижимости:

Пример 12. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для собственного капитала, если известно что: сумма ипотечного кредита составляет 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга — 250 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости — 2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; чистый валовой доход — 650 тыс. руб.

Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техника остатка для заемного капитала применяется также для оценки полного права собственности заново сооружаемого объекта недвижимости:

Пример 13. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для собственного капитала, если известно что: сумма ипотечного кредита — 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга — 250 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости — 2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; чистый валовой доход — 650 тыс. руб.

Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Метод капитализации по норме отдачи устанавливает (с использованием нормы дохода на капитал в качестве нормы дисконта) связь величин чистого операционного дохода, вычисленных для каждого года всего прогнозного периода, и стоимость реверсии на конец последнего года прогнозного периода со стоимостью объекта.

Метод включает в себя ряд техник, которые различаются между собой выбором типа капитализируемого дохода и способом капитализации:

• техники непосредственного дисконтирования;
• модельные техники;
• техники ипотечно-инвестиционного анализа.

Техники непосредственного дисконтирования обеспечивают определение стоимости объекта недвижимости через дисконтирование потоков чистых операционных доходов (I O) и реверсии V On с использованием локальных (для периодов) и средних величин общей нормы отдачи Y O:

Средняя величина общей нормы отдачи определяется обработкой рыночной информации о доходности инвестиционных проектов, связанных с приобретением и доходным использованием объектов, или с использованием информации о доходности альтернативных проектов, ближайших к оцениваемому типу объектов по уровню рисков.

Для определения средней величины общей нормы отдачи Y O используются следующие техники:

• техника кумулятивного построения;
• техника сравнения с альтернативными проектами;
• техника сравнения продаж;
• техника мониторинга рыночных данных.

Техника дисконтирования с суммированием рисков (техника кумулятивного построения) заключается в суммировании величин, отражающих степень риска данного проекта. Общая структура построения имеет следующий вид:

где Y RF — безрисковая норма, включающая в себя безинфляционную составляющую и величину индекса инфляции; Y R — премии за риск, включающая в себя премию за следующие виды рисков: физические, правовые, экономические, финансовые и социальные как внешние (страновой риск) так и внутренние, за исключением премии за риск низкой ликвидности и премии за риски, связанные с финансовым менеджментом, которые обосабливаются для того что бы подчеркнуть отличительную особенность недвижимости от других финансовых инструментов; Y L — премии за риск низкой ликвидности; Y FM — премии за риски, связанные с финансовым менеджментом

Пример 14. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники дисконтирования с суммированием рисков, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать его за 4500 тыс. руб.; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб., 950 тыс. руб., 990 тыс. руб. соответственно за первый, второй и третий год владения объектом; безрисковая норма — 0,03; премия за страновой риск — 0,06; премия за физические риски — 0,025; премия за экономически риски — 0,015; премия за социальные риски — 0,03; премия за риск низкой ликвидности — 0,04; премия за риски, связанные с финансовым менеджментом — 0,03.

1. Определим среднюю величину общей нормы отдачи:

2. Определим стоимость объекта недвижимости:

Техника сравнения с альтернативными проектами заключается в поиске на финансовом рынке инвестиционных проектов с аналогичной степенью риска для последующей корректировки их нормы прибыли применительно к инвестициям в недвижимость.

При этом для величины общей нормы отдачи Y O определяется диапазон возможных значений с границами снизу Y 1 и сверху Y 2:

Техника сравнения продаж заключается в анализе данных по совершенным сделкам купли-продажи с целью воссоздания предположений инвестора относительно будущих выгод от владения недвижимостью. На основе схемы денежных потоков проекта определяется внутренняя норма прибыли проекта.

Техника мониторинга рыночных данных заключается в анализе ретроспективных рыночных данных с целью определения текущих перспективных значений норм прибыли. При этом следует использовать корреляционные связи тенденций изменения прибыльности инвестиций в недвижимость с тенденциями изменения других инструментов финансового рынка.

Модельные техники обеспечивают определение рыночной стоимости всего объекта недвижимости для относительно простых частных случаев капитализации чистых операционных доходов, не меняющихся по периодам, и величины стоимости реверсии, связываемой с искомой стоимостью путем прогноза изменения ее во времени:

где d n = 1/(1+ Y O) n — дисконтный множитель, a n = 1/(1- d n) n - текущая стоимость единичного аннуитета.

При этом используется одинаковая для всех периодов общая норма отдачи, определяемая аналогично величине общего коэффициента капитализации:

где SFF O = 1/S On — коэффициент фонда возмещения, S On = 1/(1+Y O) n –1 — будущая стоимость единичного аннуитета, Δ O = (V On — V O)/ V O — величина относительного приращения стоимости объекта.

В этой группе представлены:

• техники без учета амортизации;
• техники полной амортизации;
• техники линейной амортизации.

Техники без учета амортизации применяется в двух случаях: либо имеется бесконечный поток дохода (SFF O →0), либо поток дохода конечен, но цена продажи объекта равна начальной цене покупки (Δ O =0), т. е. первоначальной инвестиции.

Стоимость такой недвижимости определяется путем деления чистого операционного дохода на подходящую норму отдачи (12).

Пример 15. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием модельных техник без учета амортизации, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать за цену приобретения; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал определена в размере 0,203

Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техники полной амортизации применяются в случаях, когда доходы от эксплуатации обеспечивают не только формирование дохода на капитал, но и полный возврат капитала (Δ O =-1, R 0 =Y 0 + SFF O).

В результате (26) приобретает следующий вид:

Для расчета фактора фонда возмещения (SFF O) используют норму отдачи, характерную для оцениваемого проекта (техника Инвуда) или по безрисковой ставке (техника Хоскольда)

Пример 16. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием модельной техники полной амортизации Инвуда и модельной техники полной амортизации Хоскольда, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать за цену приобретения; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал определена в размере 0,10; безрисковая ставка определена в размере 0,06.

1. Техника Инвуда:

1.1 Определим общий коэффициент капитализации:

1.2 Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

2. Техника Хоскольда:

2.1 Определим общий коэффициент капитализации:

2.2 Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техники линейной амортизации применяют для определения настоящей стоимости в случаях, когда и доход, и стоимость недвижимости изменяются известным регулярным образом.

Для учета изменения стоимости актива применяется базовая формула Эллвуда:

где A — величина корректировки.

При этом, если стоимость объекта уменьшается, то корректировка A имеет знак «+», а если стоимость будет увеличиваться, то корректировка будет иметь знак «-».

Численное значение корректировки определяется умножением относительного изменения стоимости (Δ O) на фактор фонда возмещения (SFF O), а общая формула для коэффициента капитализации принимает вид (26).

Пример 17. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием модельных техник линейной амортизации, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, стоимость объекта уменьшится за период владения на 12%; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал определена в размере 0,10.

1. Определим величину относительного приращения стоимости объекта:

2. Определим общий коэффициент капитализации:

3. Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техники ипотечно-инвестиционного анализа обеспечивают определение стоимости недвижимости с учетом изменения ее стоимости и дохода, а также с учетом условий финансирования. Существуют две техники ипотечно-инвестиционного анализа:

• техника ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием;
• модельная техника анализа (техника Эллвуда).

Техника ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием основана на сложении основной суммы ипотечного кредита (V M) с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи актива:

где d En = 1/(1+ Y E) n — дисконтный множитель, a En = 1/(1- d En) n — текущая стоимость единичного аннуитета, рассчитанные для n периодов при норме отдачи на собственный капитал, Y E определяется теми же техниками, что и общая норма отдачи, I E = NOI - DS — величина дохода на собственный капитал, V En = V On - V Mn — стоимость реверсии для собственного капитала, определяемая как разность общей стоимости реверсии (V On) и остатка платежей по кредиту (V Mn).

Пример 18. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием, если известно что: собственник на приобретение объекта оценки дво года назад затратил 3400 тыс. руб.; на приобретение объекта недвижимости был получен кредит в размере 1 000 тыс. руб. под 13% годовых на шесть лет (годовой платеж по обслуживанию долга 250 тыс. руб.); собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать за 4000 тыс. руб.; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал определена в размере 0,10.

1. Определим остатки кредита на момент оценки (третий год кредита) и на конец периода владения (пятыйй год кредита):

Тыс. руб.

Тыс. руб.

2. Определим стоимость объекта недвижимости:

Тыс. руб.

Модельная техника анализа (техника Эллвуда)

Данная техника применяется для частных случаев постоянства доходов и норм отдачи. В основе данной техники лежит формула для расчета общего коэффициента капитализации:

где r O — базовый коэффициент капитализации, который берет за основу требования инвестора по норме отдачи собственного капитала до корректировок на изменения дохода и стоимости недвижимости. Если доход и стоимость недвижимости не изменяются, базовый коэффициент капитализации будет соответствовать общему коэффициенту капитализации; P=[(l+Y m) N -1]/[(l+Y m) n -1] — доля самоамортизирующегося кредита, выплаченная к концу n-го периода, при общем сроке кредитного соглашения, равном N лет (см. выше), Y m — эффективная ставка процента по этому кредиту.